Derecho Urbanístico

Obras ilegales: El hecho de que se haya ejecutado una obra, o realizado una instalación sin licencia o sin ajustarse a la licencia que se tenga concedida es una infracción urbanística, y esto significa que hasta la citada infracción no prescriba, el Ayuntamiento puede incoar tanto un procedimiento sancionador (para la imposición de una sanción) como un procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado (para requerir al propietario para que solicite licencia si se puede, o para que proceda a demoler lo indebidamente construido).  Se trata de dos procedimientos distintos, que nada tienen que ver, y el hecho de que se haya pagado una sanción en uno, no significa que el otro procedimiento se pare, ni que se legalice la infracción. ¿Cuándo prescribe la infracción urbanística?
El plazo que tiene el Ayuntamiento para reaccionar e incoar un procedimiento de restauración del orden jurídico perturbado es actualmente de seis años desde la terminación de la obra. Y el plazo para la incoación del procedimiento sancionador, es de un año o cuatro desde su terminación (dependiendo del tipo de infracción: si la consideran leve, grave o muy grave).

Estos procedimientos pueden ser dirigidos contra los propietarios de la vivienda, promotores, constructores, urbanizadores, y cuantas otras personas tengan atribuidas facultades decisorias sobre la ejecución o el desarrollo de los actos, así como los técnicos titulados directores de los mismos, y los redactores de proyectos., todos ellos de forma indistinta.

¿Qué puede hacer si éste es su caso? Si Vd. se encuentra en esta situación, le aconsejo que guarde toda la documentación que pueda acreditar la fecha de la terminación de la obra, y que caso de que el Ayuntamiento le notifique la existencia de cualquiera de estos dos procedimientos, se ponga en contacto con un abogado a la mayor brevedad posible.

La imposición de una sanción o una orden de demolición, no es inmediato. Requiere un procedimiento en el que hay trámites de alegaciones, que Vds. debe evacuar, alegando y aportando la documentación precisa para poder defender sus intereses. Asimismo, en ocasiones, las Administraciones incurren en determinados defectos de forma, que puedan conllevar la nulidad del procedimiento, pudiéndose dejar sin efecto la sanción impuesta y/o orden de demolición.

Los defectos constructivos, también denominados vicios ruinógenos, son problemas o errores en la construcción de un edificio o estructura que pueden afectar tanto a su habitabilidad, seguridad y funcionalidad como a su estética. Por lo general, se detectan en edificios nuevos. Estos defectos pueden ser debidos a una mala planificación, a la mala calidad de los materiales utilizados, o a errores en la ejecución de la obra. Algunos ejemplos de defectos constructivos comunes incluyen filtraciones de agua, problemas de estanqueidad, grietas en las paredes, olores, aislamiento térmico o acústico y problemas con el sistema eléctrico o las tuberías.

Por su parte, los vicios ocultos son defectos en una propiedad que, generalmente, no son evidentes a simple vista, pero que pueden tener un impacto significativo en su valor o funcionalidad. Estos defectos pueden incluir problemas estructurales, humedades, problemas con el sistema eléctrico, con las tuberías o con la instalación del gas. A menudo, los vicios ocultos no son detectados hasta después de que se ha comprado o alquilado una propiedad.

Hay que señalar que la responsabilidad de resolver los defectos constructivos y los vicios ocultos puede variar dependiendo de las circunstancias específicas de cada caso.

En general, los promotores, constructores y arquitectos son responsables de resolver los defectos constructivos que surgen durante la construcción de un edificio. Esto puede incluir reparar o reemplazar cualquier componente defectuoso, o realizar cualquier otra medida necesaria para corregir el problema.
En el caso de los vicios ocultos, la responsabilidad puede recaer sobre el vendedor o propietario anterior de la propiedad. En algunos casos, se puede requerir a estas personas que reparen o reemplacen cualquier componente defectuoso o que efectúen cualquier otra medida necesaria para corregir el problema.